강남 부동산 투자는 여전히 유효 : 서울 집값 안정화, 정답은 이미 나와 있다? 규제 혁파와 공급의 마법

필자는 오랜 기간 부동산개발금융을 취급하면서 항상 느낀 것은 왜 서울의 아파트 가격은 계속 오르고 이를  보면 한숨이 쉬어질까 궁금했습니다.  그런데, 서울 집값을 잡은 것은 매우 간단하며 기본으로 돌아가면 됩니다. 즉 수요와 공급 시장논리에 따라 공급을 늘리고 수요를 적게하면 집값은 떨어지게 되어 있습니다.

그런데 왜 이런 간단한 논리를 시장에 적용을 하지 못할까? 그 이유를 찾아보면 내 집 마련이 불가능해 보이는 현실은 단순히 수요가 많아서가 아니라, 인위적으로 막혀 있는 공급 구조에 그 원인이 있습니다. 오늘은 복잡한 경제 이론을 넘어, 서울 집값 안정화를 위해 반드시 실행해야 할 가장 명쾌하고 근본적인 해결책 네 가지를 제시하고자 합니다. 집값이 오를 때마다 국토부 공무원은 매번 앵무세 같은 소리만 반복해서 정책이라고 보도자료와 발표를 하지만 그게 먹히나요?

이 글은 왜 우리가 지금의 규제 시스템을 바꿔야 하는지, 그리고 그것이 우리의 주거 환경을 어떻게 바꿀 수 있는지에 대한 답을 담고 있습니다.

부동산안정 대책을 발표하는 유관기관장들

 

1. 인허가 규제 철폐, 10년 넘는 기다림을 끝내야 한다.

재개발과 재건축은 서울 도심에 신규 주택을 공급하는 가장 핵심적인 통로입니다. 하지만 현실은 참혹합니다. 인허가 기간이 아무리 짧아도 3~5년, 보통은 10년 이상 소요되는 것이 일상화되어 있습니다. 이러한 지연의 근본 원인은 정부가 촘촘하게 박아놓은 온갖 규제에 있습니다. 인허가 절차가 복잡하고 까다로울수록 이를 관리하는 공무원이나 관련 협회, 유관 기관들의 권한과 이권은 더욱 공고해지는 구조입니다.

• 규제의 역설: 규제가 많을수록 주택 공급은 늦어지고, 그 사이 집값은 폭등하며 시민들의 고통은 가중됩니다.
• 해결 방안: 불필요한 중복 심의를 없애고 인허가 절차를 통합하여 최단 시간 내에 사업이 진행될 수 있도록 시스템을 전면 개편해야 합니다.

"인허가 기간이 길어질수록 금융 비용과 사업비는 기하급수적으로 늘어나며, 이는 결국 고스란히 분양가 상승과 공급 부족으로 이어집니다."

공급의 속도가 가격 안정의 속도입니다. 인허가 규제를 혁파하는 것만으로도 시장에 강력한 공급 신호를 보낼 수 있습니다.

 

2. 층고 제한 폐지와 용적률 완화, 서울을 수직으로 넓히자

서울은 토지가 한정된 도시입니다. 제한된 땅 위에서 주택 공급을 획기적으로 늘릴 방법은 오직 하나, 위로 높게 짓는 것입니다. 그러나 현재 서울 도심과 준도심은 각종 층고 제한과 낮은 용적률 규제에 묶여 있습니다. 주거 지역이나 준주거 지역에 더 많은 세대가 살 수 있는 고층 주택을 짓고 싶어도 법적 규제 때문에 짓지 못하는 상황이 반복되고 있습니다.

구분	현행 규제 문제점	개선 후 기대 효과
층고 기준	일률적인 높이 제한으로 토지 활용도 저하	창의적 스카이라인 형성 및 공급 극대화
용적률	주거 환경 보호라는 명목하에 공급 억제	토지 효율성 극대화로 주택 밀도 향상
공급 물량	한정된 토지 내 소량 공급	동일 면적 대비 압도적인 가구 수 확보

 

공동주택은 태생적으로 주거 환경이 일정 부분 제한될 수밖에 없음을 인정해야 합니다. 쾌적함만을 강조하며 층수를 낮추는 것은 결국 공급 부족을 야기해 집값 상승을 부추기는 꼴입니다. 용적률을 대폭 완화하여 서울 도심의 주택 공급을 '폭포수'처럼 쏟아내야 합니다.

 

3. 공직 카르텔 타파, 국토부와 유관 기관의 연결고리 끊기 

​서울 집값이 잡히지 않는 이면에는 수십 년간 고착화된 '인허가 카르텔'이 자리 잡고 있습니다. 국토부 공무원들이 퇴직 전 또 다른 규제를 만들고, 이를 관리할 협회를 설립한 뒤 그곳의 회장으로 취임하는 악순환이 반복되고 있습니다. 이러한 카르텔은 규제를 위한 규제를 낳으며, 민간의 창의적인 주택 공급을 가로막는 거대한 장벽이 됩니다.

1. 인적 쇄신: 국토부 및 인허가 부서 공무원들을 타 부서로 대폭 이동시켜 특정 분야에 오래 머물며 형성된 카르텔을 해체해야 합니다.
2. 전관예우 금지: 퇴직 공무원이 유관 협회나 기관장에 취임하는 것을 엄격히 금지하여 규제가 사익 추구의 수단이 되지 않도록 해야 합니다.
3. 투명성 강화: 모든 인허가 과정을 데이터화하고 투명하게 공개하여 외부 압력이나 청탁이 개입할 여지를 없애야 합니다.

카르텔이 사라지면 불필요한 규제가 사라지고, 규제가 사라지면 공급의 물꼬가 트입니다. 이는 단순한 행정 개혁을 넘어 부동산 시장의 공정성을 회복하는 길입니다.

 

4. 공급 과잉이 곧 안정, 단순한 시장 논리로 돌아가자

​경제학의 기본은 수요와 공급입니다. 공급이 수요를 압도적으로 추월하는 시장에서 가격이 오를 리 만무합니다. "내일 집을 사도 충분한 물량이 있다"는 확신이 시장에 퍼지면 투기적 수요나 '영끌' 수요는 자연스럽게 사라집니다. 서울 집값 안정화는 이처럼 매우 단순한 논리에서 출발해야 합니다.

• 수요 억제 정책의 한계: 과거의 실패 사례에서 보듯, 수요만 억제하는 정책은 결국 풍선 효과와 집값 폭등을 불러왔습니다.
• 주택임대사업자 혜택 폐지: 다주택자들에게 주어지던 세금 공제 등의 과도한 혜택을 없애 매물이 시장으로 흘러나오게 유도해야 합니다.

필자는 이 글을 쓰면서도 아무리 외쳐도 아무도 관심을 두지 않을 것인데, 또 공허한 메아리만 외치는 가보다 하지만, 누군가 공감을 하리라고 판단해 봅니다. 

이제는 규제의 늪에서 벗어나 시장의 기능을 믿어야 할 때입니다. 공급 확대와 카르텔 해체가 동시에 이루어진다면 서울의 집값은 비로소 상식적인 수준으로 돌아올 것입니다. 더욱 구체적인 부동산 정책 대안이나 시장 분석 자료가 필요하시다면 관련 전문가 리포트를 확인해 보세요.

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 Q&A

Q1. 용적률을 완화하면 일조권이나 조망권 등 주거 환경이 나빠지지 않을까요?

A1. 일정 부분 감수가 필요합니다. 하지만 주택 가격 폭등으로 서울에서 쫓겨나야 하는 현실보다는, 고밀도 개발을 통해 서울 내에 거주할 권리를 확보하는 것이 더 우선적인 가치라고 판단됩니다.

 

Q2. 인허가 규제를 없애면 부실 공사 위험이 커지지 않을까요?

A2. 인허가 규제 완화는 '절차적 간소화'를 의미합니다. 안전 진단이나 구조 검토 등 필수적인 안전 규제는 유지하되, 이권과 결부된 불필요한 행정적 문턱을 제거하는 것에 초점을 맞춰야 합니다.

 

Q3. 공무원 순환 보직만으로 카르텔을 막을 수 있을까요?

A3. 순환 보직은 시작일 뿐입니다. 근본적으로는 규제 자체를 최소화하여 공무원이 재량권을 행사할 범위를 좁히고, 사후 관리를 강화하는 시스템적 접근이 병행되어야 합니다.

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