강남부동산 투자는 여전히 유효 : 도쿄는 어떻게 집값을 잡았나? 서울이 배워야 할 공급과 규제 완화의 힘

전 세계 주요 도시의 집값이 미친 듯이 치솟을 때, 유독 안정적인 흐름을 보이는 곳이 있습니다. 바로 일본의 도쿄입니다. "일본은 인구가 줄어서 그렇다"는 핑계는 도쿄의 인구 집중 현상을 보면 더 이상 통하지 않습니다. 오늘 이 글에서는 도쿄의 집값 안정화 비결인 '용도지역 규제 완화'와 '무제한에 가까운 공급' 전략을 분석합니다. 이를 통해 서울이 나아가야 할 진정한 주거 정책의 방향이 무엇인지 그 해답을 제시해 드립니다.

사진출처: 호텔스닷컴. 일본 동경 전경

 

1. 일본의 용도지역 규제 완화와 시장 중심의 주택 공급

도쿄가 글로벌 대도시 중에서도 주거비 부담이 적은 이유는 정부가 주택 공급의 주도권을 시장에 넘겼기 때문입니다. 일본은 2000년대 초반 '도시재생특별조치법'을 통해 용도지역 규제를 대폭 완화했습니다. 주거지역이라도 일정 조건만 맞으면 고층 빌딩과 아파트가 들어설 수 있도록 길을 열어준 것입니다.

• 유연한 용도 변경: 주거, 상업, 공업 지역 간의 경계를 허물어 토지 활용도를 극대화했습니다.
• 권한의 이양: 중앙정부가 아닌 지자체와 민간이 창의적으로 도시를 설계할 수 있도록 인허가 문턱을 낮췄습니다.
• 지속적인 신축 공급: 도쿄는 매년 뉴욕이나 런던보다 훨씬 많은 양의 신축 주택을 쏟아냅니다. 공급이 넘치니 가격이 오를 틈이 없습니다.

이러한 정책의 결과, 도쿄 도심에는 낡은 단독주택 대신 수백 가구가 거주할 수 있는 현대식 맨션들이 끊임없이 들어섭니다. "집은 부족한 것이 아니라, 못 짓게 막고 있는 것"이라는 명제를 도쿄는 몸소 증명하고 있습니다.

 

2. 공급 과잉이 가져온 기적 : 구축 아파트 가격의 하향 안정화 

​공급이 많아지면 신축뿐만 아니라 구축 주택의 가격도 안정됩니다. 새로운 주택이 계속 공급되니 낡은 집에 대한 투기적 수요가 줄어들기 때문입니다. 도쿄의 경우, 신축 아파트가 들어서면 인근의 오래된 주택들은 자연스럽게 가격이 조정되거나 임대료가 낮아지는 현상이 발생합니다.

비교 항목	규제가 강한 도시 (서울 등)	규제가 완화된 도시 (도쿄)
신규 공급	인허가 지연으로 만성적 부족	시장 수요에 따른 즉각적 공급
가격 형성	희소성으로 인해 신축·구축 동반 상승	신축 공급으로 구축 가격 안정
주거 선택권	높은 가격으로 외곽 밀려남	도심 내 다양한 가격대 선택 가능

도쿄 시민들은 굳이 '영끌'을 해서 집을 사지 않아도, 본인의 소득 수준에 맞는 깨끗한 집을 도심 인근에서 어렵지 않게 찾을 수 있습니다. 이것이 바로 공급이 주는 최고의 복지이자 시장 안정화의 핵심입니다.

 

3. 서울에 주는 시사점 :  규제 덩어리를 걷어내야 합니다. 

서울이 도쿄의 사례에서 배워야 할 점은 명확합니다. 토지의 용도를 획일적으로 나누고 고도 제한을 두는 구시대적 발상을 버려야 합니다. 서울 도심의 용적률을 과감히 풀고, 민간이 자유롭게 주택을 공급할 수 있는 환경을 조성한다면 서울의 집값 역시 도쿄처럼 안정될 수 있습니다.

"정부의 역할은 집값을 통제하는 것이 아니라, 누구나 원하는 곳에 집을 지을 수 있도록 방해물을 치워주는 것입니다."

지금처럼 인허가에 수년이 걸리고 층고를 층층이 막아놓는 시스템으로는 절대 집값을 잡을 수 없습니다. 이제는 공급의 양으로 시장의 공포를 잠재워야 할 때입니다. 더 자세한 글로벌 주택 정책 비교 보고서가 궁금하시다면 아래 링크를 확인해 보세요.

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Q&A 

Q1. 일본은 버블 붕괴 때문에 집값이 안 오르는 것 아닌가요?

A1. 버블 붕괴의 영향도 있지만, 도쿄 도심은 여전히 인구가 유입되는 곳입니다. 그럼에도 가격이 안정적인 것은 수요를 압도하는 지속적인 공급 정책 덕분입니다.

 

Q2. 공급을 늘리면 난개발이 되지 않을까요?

A2. 난개발보다 무서운 것은 주거비 폭등으로 시민들이 도시 밖으로 쫓겨나는 것입니다. 체계적인 고밀도 개발은 오히려 도시 효율성을 높입니다.

 

Q3. 서울도 도쿄처럼 규제를 풀면 집값이 바로 잡힐까요?

A3. 즉각적인 하락보다는 "언제든 집을 구할 수 있다"는 심리적 안정이 선행되며 장기적인 하향 안정화로 이어질 것입니다.

 

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