서울 도심 부동산 투자는 유망 : 주거 혁명을 위해 서울 토심을 맨해탄처럼_ 용적률 1,000% 수직 도시

맨해탄을 가보면 고층 건물이 즐비합니다.  그런데, 서울 여의도나 강남에는 고층 건물이 몇개 없습니다.  이제 조금씩 늘어나기는 하지만 여전히 저층 위주의 건물로 채워져 있습니다. 

잠실 롯데타워도 사실 1996년부터 건축을 시도하였지만, 정부와 서울시에서 갖은 이유를 붙여 허가를 해주지 않다가 이명박 정부에서 들어서야 비로소 허가를 내줬습니다. 해도 너무 하지요.  그런데, 서울에 땅이 넓어서 그런가요?  전혀 그렇지 않습니다.  규제가 있어야 공무원이 있을 자리가 있는 겁니다. 

주택공급을 늘리는 것에 대하여 발상의 전환을 해보면 좋습니다. 그린벨트를 푸는 것도 한계가 있고, 경기도 외곽에 신도시를 짓는 것은 직주근접을 원하는 시민들의 갈증을 해결해주지 못합니다. 정답은 하늘에 있습니다. 서울 도심의 용적률을 1,000% 이상으로 과감히 상향하여 서울을 수직 도시로 재설계해야 합니다. 층고 제한이라는 낡은 사슬을 끊어낼 때, 비로소 서울의 집값 안정과 도시 경쟁력 강화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.

뉴욕 맨하탄

목차

1. 평면의 한계를 넘어서는 수직 밀도의 경제학

​용적률 1,000%는 단순히 건물을 높게 짓는 것 이상의 의미를 가집니다. 한정된 토지 위에 더 많은 가구가 거주할 수 있게 되면, 주택 공급량은 기하급수적으로 늘어납니다. 현재 서울의 평균 용적률이 200~300% 수준인 것을 감안하면, 이를 1,000%로 높이는 것만으로도 동일 면적 대비 3~4배의 주택을 더 공급할 수 있습니다.

• 토지 효율성 극대화: 좁은 땅에서도 수천 세대가 거주하는 메가 단지 조성이 가능합니다.
• 직주근접 완성: 직장이 밀집한 도심에 고밀도 주거 단지를 만들어 출퇴근 시간을 혁신적으로 단축합니다.
• 공급 쇼크 효과: "서울 도심에 집이 쏟아진다"는 인식은 투기 심리를 꺾는 가장 확실한 방법입니다.

도심 한복판에 초고층 아파트가 들어서면 더 이상 경기도에서 서울로 긴 시간을 이동할 필요가 없습니다. 수직 도시는 도시 전체의 에너지 효율을 높이고 탄소 배출을 줄이는 친환경적인 선택이기도 합니다.

 

2. 수직 도시가 가져올 삶의 질 변화 : 지상은 공원으로, 하늘은 주거로 

용적률을 높이면 동 간 거리가 좁아져 답답할 것이라는 편견은 버려야 합니다. 오히려 건물을 높게 올릴수록 지상부의 점유 면적은 줄어듭니다. 남는 지상 공간은 거대한 공원과 녹지, 시민들을 위한 문화 시설로 채울 수 있습니다. 뉴욕의 맨해튼처럼 초고층 빌딩 숲 사이로 거대한 녹지 축이 흐르는 진정한 '숲세권' 도시가 가능해집니다.

개발 방식	저밀도 평면 개발	고밀도 수직 개발 (용적률 1,000%+)
주택 공급	제한적, 만성적 부족	압도적 물량, 가격 안정 유도
지상 공간	건물과 주차장으로 가득 참	대규모 공원 및 오픈 스페이스 확보
도시 인프라	외곽 확산으로 인프라 비용 증가	집중 개발로 효율적 인프라 운영

 

층고 제한을 없애면 건축가들은 창의적인 디자인을 뽐낼 수 있고, 서울의 스카이라인은 세계적인 수준으로 격상될 것입니다. 쾌적함이라는 핑계로 층수를 낮추는 것은 결국 소수의 거주자만 혜택을 보고 다수의 시민은 집값 상승에 고통받게 하는 '이기적인 규제'일 뿐입니다.

 

3. 이제는 없애자 : 시대착오적 층곡 제한과 용적률 사슬 

최근 정부에서 도심내 주택공급 3.4만호를  늘리는 정책을 공표하였습니다. 필자는 정부는 주택 공급을 막는 모든 칸막이를 제거해야 한다고 강력하게 호소합니다. 인허가 부서 공무원들의 자의적인 판단이 개입될 수 있는 층고 제한 지침을 폐지하고, 법적 용적률을 대폭 상향해야 합니다. "내일 집을 사도 물량이 넘쳐난다"는 확신이 들 정도로 서울 도심을 수직으로 개발해야 합니다.

"하늘은 공짜입니다. 그 공짜 공간을 시민들의 주거 안정을 위해 사용하는 것이 국가의 의무입니다."

 

공급이 많으면 집값은 오를 수 없습니다. 이것은 매우 단순하고도 강력한 진리입니다. 수직 도시 서울의 비전과 재건축 용적률 상향 시나리오가 궁금하시다면 지금 바로 상세 분석 리포트를 확인해 보세요.

 Q&A 

Q1. 용적률 1,000%면 닭장 아파트가 되지 않을까요?

A1. 최신 건축 기술과 디자인을 적용하면 고층에서도 충분한 채광과 환기를 확보할 수 있습니다. 지상의 넓은 공원은 오히려 삶의 질을 높여줍니다.

 

Q2. 기반 시설(교통, 상하수도)이 버틸 수 있을까요?

A2. 집중 개발을 통해 발생하는 개발 이익으로 교통망을 확충하고 인프라를 지능화(Smart City)하면 충분히 해결 가능합니다.

 

Q3. 특정 지역에만 특혜가 돌아가는 것 아닌가요?

A3. 서울 전역의 역세권과 준주거 지역에 보편적으로 적용한다면 특정 지역 특혜 논란을 잠재울 수 있습니다.

 

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