부동산개발 투자시 알아야할 상식 : 권리남용 판결 후 시행사의 역습, 악질 채권자에게 손해배상 받는 법

이전 글에서 부동산 개발 사업을 진행하다가 악의적인 채권자의 인허가 방해나 고의적인 채무 이행 저지로 인해 눈앞에서 사업권을 빼앗겼는데, 이를 도저히 수용할 수 없어서 주식처분금지가처분을 법원에 제소하여 인용을 받았으나 채권자는 즉시 주주지위확인 소송이라는 본안소송을 제소하여 3년간 공방하다 결국 시행사가  '채권자의 주식 근질권 행사는 권리남용이자 신의칙 위반'이라는 승소 판결을 받아냈습니다.  그러나 이미 사업장은 모두 망가지고 정작 찬탈 세력에게 빼앗긴 막대한 금전적 손해를 단 한 푼도 보상받지 못해 무늬만 승소한 껍데기 상태로 남을 수 있습니다.

이번 글에서는 법원으로부터 채권자의 담보권 행사가 위법하다는 최종 판결을 받아낸 이후, 시행사가 취할 수 있는 구체적인 손해배상 청구 수법과 실질적인 피해보상 회수 전략을 낱낱이 공개합니다. 꾼들의 설계에 휘말려 무너진 내 사업의 가치와 금전적 손실을 완벽하게 되찾는 법률 가이드를 지금 확인해 보시기 바랍니다.

 

1. 신의칙 위반과 권리남용 판결이 가지는 민사상 손해배상의 법적 의미

법원이 채권자의 주식 근질권 행사를 차단하며 '신의성실의 원칙 위반' 및 '권리남용'을 인정했다는 것은, 단순히 채권자의 담보권 행사를 제지한 것에 그치지 않습니다. 이는 사법부가 채권자의 인허가 방해 행위를 시행사에 대한 명백한 민사상 불법행위 또는 대출 약정상의 채무불이행으로 공식 인정했음을 의미합니다.

민법 제750조에 따른 불법행위 책임을 묻기 위해서는 고의·과실, 위법성, 그리고 손해의 발생과 인과관계가 입증되어야 합니다. 권리남용 최종 승소 판결문은 이 중 '고의적인 위법 행위'라는 가장 까다로운 요건을 완벽하게 증명해 주는 강력한 무기가 됩니다. 채권자가 시행사를 집어삼키기 위해 뒤에서 인허가를 지연시키거나 대출금 변제를 고의로 방해한 행위 자체가 위법한 타인의 재산권 침해로 확정되었기 때문에, 시행사는 이를 바탕으로 거침없는 반격을 시작할 수 있습니다.

필자가 사기당한 사업장

♣민법 제150조 (조건성취, 조건불성취에 대한 반신의행위)

조건의 성취로 인하여 이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건을 성취하게 한 때에는 상대방은 그 조건이 성취하지 아니한 것으로 주장할 수 있다. 반대로 조건의 성취를 방해한 때에는 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다.

 

즉, 채권자가 분양을 방해하여 기한이익상실(디폴트, 변제 불능)를 유도했다면 법적으로는 시행사의 채무불이행 책임을 물을 수 없으며, 오히려 방해 행위로 입은 모든 손실의 귀책사유가 채권자에게 귀속된다는 점을 명확히 한 판결입니다.

2. 적극적 손해부터 일실이익까지, 시행사가 청구할 수 있는 피해 보상 범위

권리남용 판결을 확보한 시행사가 채권자 및 공모한 법조 브로커 세력에게 청구할 수 있는 손해배상의 범위는 크게 세 가지로 분류됩니다. 채권자의 찬탈 설계로 인해 실제 지출된 비용은 물론, 사업 지연으로 인해 날려버린 미래의 이익까지 샅샅이 계산하여 청구해야 합니다.

 

특히 소극적 손해(일실이익)의 경우, 채권자의 악의적인 인허가 방해 행위가 없었더라면 정당하게 취득했을 이익을 의미하므로 변호사와 회계 전문가를 동원해 정밀하게 계량화(어차피 법원에서는 인정하지 아니하기에 감정평가신청을 해야 합니다.)해야 합니다. 또한 채권자가 불법으로 이사회를 장악한 기간 동안 시행사 자산을 우회 유출한 정황이 있다면, 민법 제741조에 의거해 법률상 원인 없는 이득에 대한 부당이득반환청구를 동시에 병행하여 자산을 강제 환수해야 합니다.

3. 형사고소 유기적 결합과 소송비용 확정을 통한 실질적 자금 회수 전략

민사 소송을 통한 손해배상 청구와 동시에, 채권자 세력의 숨통을 죄기 위해서는 형사고소 카드를 유기적으로 결합해야 합니다. 권리남용과 신의칙 위반을 저지른 채권자의 행위는 민사적 책임을 넘어 형사상 범죄 구성요건을 충족하는 경우가 대다수이기 때문입니다.

• 업무방해죄 및 사문서위조: 관청에 허위 사실로 민원을 넣거나 허위 주주총회 의사록을 조작해 인허가 및 시행사 업무를 방해한 행위
• 업무상 배임 및 배임증재: 허위 채권을 조작하거나 이사회 관계자를 매수하여 시행사·재단의 기본재산을 우회 유출하려 한 행위

채권자와 배후의 법조 브로커들을 형사고소하여 피의자 신분으로 검찰에 송치하거나 기소되게 만들면, 상대방은 형사 처벌(실형)의 압박을 이기지 못하고 민사 손해배상 액수에 상응하는 합의금을 먼저 제시해 오는 경우가 많습니다.

또한, 재판에서 최종 승소한 이후에는 민사소송법 제98조에 따라 '소송비용확정신청'을 즉시 제기해야 합니다. 권리남용 판결을 받아내기까지 시행사가 지출한 인지대, 송달료는 물론 법정 범위 내의 변호사 선임 비용 일체를 패소한 채권자에게 청구하여 전액 보전받음으로써 실질적인 소송 리스크를 제로(0)로 만들 수 있습니다.

3. 결론

악질 채권자의 고의적인 방해 공작으로 얼룩진 부동산 개발 현장에서 '권리남용 및 신의칙 위반' 판결을 받아낸 것은 완벽한 승리를 위한 전반전이 끝난 것에 불과합니다. 진짜 승부는 그들의 위법 행위로 인해 무너진 시행사의 금전적 손실을 100% 되찾아오는 후반전, 즉 손해배상 및 부당이득반환 청구 소송에서 결정됩니다.

적극적 손해와 미래의 분양 일실이익을 정밀하게 계량화하고, 업무방해 및 배임 혐의에 대한 형사고소를 강력하게 결합하여 압박할 때 비로소 찬탈 세력에게 완벽한 사법적 단죄를 내릴 수 있습니다. 법이 허용하는 모든 구제 수단을 총동원하여 불법 기업 사냥꾼들에게 빼앗겼던 정당한 사업 가치와 승소의 과실을 확실하게 회수하시기 바랍니다.

 

☎ 자주하는 질문(Q&A )

Q1. 권리남용 판결을 받기 전 채권자가 이미 주식을 제3자에게 처분했다면 어떻게 보상받나요?

A1. 채권자가 권리남용에 해당하는 위법한 근질권 행사로 주식을 임의 처분했다면, 이는 불법행위로 인한 주식 상실에 해당합니다. 처분 당시의 객관적인 주식 가치(시행사의 가치 및 미래 기대 수익 포함)를 산정하여 채권자에게 대등한 금액만큼 불법행위에 기한 손해배상 또는 부당이득반환을 청구하여 금전으로 완벽히 보상받을 수 있습니다.

Q2. 인허가 방해로 인한 일실이익(미래 분양 수익 손실)은 법원에서 쉽게 인정해 주나요?

A2. 일실이익은 '상당인과관계' 내의 손해임을 시행사가 구체적으로 입증해야 하므로 법원의 심리가 까다로운 편입니다. 이를 인정받기 위해서는 단순히 추정치만 제시해서는 안 되며, 채권자의 방해 행위가 없었을 경우 도래했을 분양 시점의 주변 시세 데이터, 분양 대행사 계약서, 그리고 전문 회계법인의 '손해액 감정 보고서'와 같은 객관적이고 과학적인 증거를 반드시 제출해야 전액 인정을 받을 수 있습니다.

Q3. 채권자 개인이 돈이 없다면 배상금을 실제로 받아내기 어려울 텐데, 어떤 대책이 있나요?

A3. 채권자 개인의 자산이 부족할 경우를 대비해, 채권자와 공모하여 약정서를 설계하거나 인허가 방해 실무를 주도한 배후의 법조 브로커, 변호사, 또는 특수목적법인(SPC) 법인 자체를 공동불법행위자(민법 제760조)로 묶어 연대책임을 물어야 합니다. 소송 제기와 동시에 이들의 금융 계좌, 부동산, 시행사 지분 등에 전방위적인 부동산 및 채권 가압류를 신청하여 자산을 미리 동결해 두는 것이 필수적입니다.  

 

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